第六章　業主的建筑物區分所有權

第二百七十一條　業主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。

第二百七十二條　業主對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權利。業主行使權利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業主的合法權益。

第二百七十三條　業主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權利，承擔義務；不得以放棄權利為由不履行義務。

業主轉讓建筑物內的住宅、經營性用房，其對共有部分享有的共有和共同管理的權利一并轉讓。

第二百七十四條　建筑區劃內的道路，屬于業主共有，但是屬于城鎮公共道路的除外。建筑區劃內的綠地，屬于業主共有，但是屬于城鎮公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區劃內的其他公共場所、公用設施和物業服務用房，屬于業主共有。

第二百七十五條　建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。

占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業主共有。

第二百七十六條　建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。

第二百七十七條　業主可以設立業主大會，選舉業主委員會。業主大會、業主委員會成立的具體條件和程序，依照法律、法規的規定。

地方人民政府有關部門、居民委員會應當對設立業主大會和選舉業主委員會給予指導和協助。

第二百七十八條　下列事項由業主共同決定：

（一）制定和修改業主大會議事規則；

（二）制定和修改管理規約；

（三）選舉業主委員會或者更換業主委員會成員；

（四）選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人；

（五）使用建筑物及其附屬設施的維修資金；

（六）籌集建筑物及其附屬設施的維修資金；

（七）改建、重建建筑物及其附屬設施；

（八）改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經營活動；

（九）有關共有和共同管理權利的其他重大事項。

業主共同決定事項，應當由專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決。決定前款第六項至第八項規定的事項，應當經參與表決專有部分面積四分之三以上的業主且參與表決人數四分之三以上的業主同意。決定前款其他事項，應當經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意。

第二百七十九條　業主不得違反法律、法規以及管理規約，將住宅改變為經營性用房。業主將住宅改變為經營性用房的，除遵守法律、法規以及管理規約外，應當經有利害關系的業主一致同意。

第二百八十條　業主大會或者業主委員會的決定，對業主具有法律約束力。

業主大會或者業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的，受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷。

第二百八十一條　建筑物及其附屬設施的維修資金，屬于業主共有。經業主共同決定，可以用于電梯、屋頂、外墻、無障礙設施等共有部分的維修、更新和改造。建筑物及其附屬設施的維修資金的籌集、使用情況應當定期公布。

緊急情況下需要維修建筑物及其附屬設施的，業主大會或者業主委員會可以依法申請使用建筑物及其附屬設施的維修資金。

第二百八十二條　建設單位、物業服務企業或者其他管理人等利用業主的共有部分產生的收入，在扣除合理成本之后，屬于業主共有。

第二百八十三條　建筑物及其附屬設施的費用分攤、收益分配等事項，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，按照業主專有部分面積所占比例確定。

第二百八十四條　業主可以自行管理建筑物及其附屬設施，也可以委托物業服務企業或者其他管理人管理。

對建設單位聘請的物業服務企業或者其他管理人，業主有權依法更換。

第二百八十五條　物業服務企業或者其他管理人根據業主的委托，依照本法第三編有關物業服務合同的規定管理建筑區劃內的建筑物及其附屬設施，接受業主的監督，并及時答復業主對物業服務情況提出的詢問。

物業服務企業或者其他管理人應當執行政府依法實施的應急處置措施和其他管理措施，積極配合開展相關工作。

第二百八十六條　業主應當遵守法律、法規以及管理規約，相關行為應當符合節約資源、保護生態環境的要求。對于物業服務企業或者其他管理人執行政府依法實施的應急處置措施和其他管理措施，業主應當依法予以配合。

業主大會或者業主委員會，對任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規定飼養動物、違章搭建、侵占通道、拒付物業費等損害他人合法權益的行為，有權依照法律、法規以及管理規約，請求行為人停止侵害、排除妨礙、消除危險、恢復原狀、賠償損失。

業主或者其他行為人拒不履行相關義務的，有關當事人可以向有關行政主管部門報告或者投訴，有關行政主管部門應當依法處理。

第二百八十七條　業主對建設單位、物業服務企業或者其他管理人以及其他業主侵害自己合法權益的行為，有權請求其承擔民事責任。

第七章　相鄰關系

第二百八十八條　不動產的相鄰權利人應當按照有利生產、方便生活、團結互助、公平合理的原則，正確處理相鄰關系。

第二百八十九條　法律、法規對處理相鄰關系有規定的，依照其規定；法律、法規沒有規定的，可以按照當地習慣。

第二百九十條　不動產權利人應當為相鄰權利人用水、排水提供必要的便利。

對自然流水的利用，應當在不動產的相鄰權利人之間合理分配。對自然流水的排放，應當尊重自然流向。

第二百九十一條　不動產權利人對相鄰權利人因通行等必須利用其土地的，應當提供必要的便利。

第二百九十二條　不動產權利人因建造、修繕建筑物以及鋪設電線、電纜、水管、暖氣和燃氣管線等必須利用相鄰土地、建筑物的，該土地、建筑物的權利人應當提供必要的便利。

第二百九十三條　建造建筑物，不得違反國家有關工程建設標準，不得妨礙相鄰建筑物的通風、采光和日照。

第二百九十四條　不動產權利人不得違反國家規定棄置固體廢物，排放大氣污染物、水污染物、土壤污染物、噪聲、光輻射、電磁輻射等有害物質。

第二百九十五條　不動產權利人挖掘土地、建造建筑物、鋪設管線以及安裝設備等，不得危及相鄰不動產的安全。

第二百九十六條　不動產權利人因用水、排水、通行、鋪設管線等利用相鄰不動產的，應當盡量避免對相鄰的不動產權利人造成損害。

第八章　共有

第二百九十七條　不動產或者動產可以由兩個以上組織、個人共有。共有包括按份共有和共同共有。

第二百九十八條　按份共有人對共有的不動產或者動產按照其份額享有所有權。

第二百九十九條　共同共有人對共有的不動產或者動產共同享有所有權。

第三百條　共有人按照約定管理共有的不動產或者動產；沒有約定或者約定不明確的，各共有人都有管理的權利和義務。

第三百零一條　處分共有的不動產或者動產以及對共有的不動產或者動產作重大修繕、變更性質或者用途的，應當經占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意，但是共有人之間另有約定的除外。

第三百零二條　共有人對共有物的管理費用以及其他負擔，有約定的，按照其約定；沒有約定或者約定不明確的，按份共有人按照其份額負擔，共同共有人共同負擔。

第三百零三條　共有人約定不得分割共有的不動產或者動產，以維持共有關系的，應當按照約定，但是共有人有重大理由需要分割的，可以請求分割；沒有約定或者約定不明確的，按份共有人可以隨時請求分割，共同共有人在共有的基礎喪失或者有重大理由需要分割時可以請求分割。因分割造成其他共有人損害的，應當給予賠償。

第三百零四條　共有人可以協商確定分割方式。達不成協議，共有的不動產或者動產可以分割且不會因分割減損價值的，應當對實物予以分割；難以分割或者因分割會減損價值的，應當對折價或者拍賣、變賣取得的價款予以分割。

共有人分割所得的不動產或者動產有瑕疵的，其他共有人應當分擔損失。

第三百零五條　按份共有人可以轉讓其享有的共有的不動產或者動產份額。其他共有人在同等條件下享有優先購買的權利。

第三百零六條　按份共有人轉讓其享有的共有的不動產或者動產份額的，應當將轉讓條件及時通知其他共有人。其他共有人應當在合理期限內行使優先購買權。

兩個以上其他共有人主張行使優先購買權的，協商確定各自的購買比例；協商不成的，按照轉讓時各自的共有份額比例行使優先購買權。

第三百零七條　因共有的不動產或者動產產生的債權債務，在對外關系上，共有人享有連帶債權、承擔連帶債務，但是法律另有規定或者第三人知道共有人不具有連帶債權債務關系的除外；在共有人內部關系上，除共有人另有約定外，按份共有人按照份額享有債權、承擔債務，共同共有人共同享有債權、承擔債務。償還債務超過自己應當承擔份額的按份共有人，有權向其他共有人追償。

第三百零八條　共有人對共有的不動產或者動產沒有約定為按份共有或者共同共有，或者約定不明確的，除共有人具有家庭關系等外，視為按份共有。

第三百零九條　按份共有人對共有的不動產或者動產享有的份額，沒有約定或者約定不明確的，按照出資額確定；不能確定出資額的，視為等額享有。

第三百一十條　兩個以上組織、個人共同享有用益物權、擔保物權的，參照適用本章的有關規定。

第九章　所有權取得的特別規定

第三百一十一條　無處分權人將不動產或者動產轉讓給受讓人的，所有權人有權追回；除法律另有規定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動產或者動產的所有權：

（一）受讓人受讓該不動產或者動產時是善意；

（二）以合理的價格轉讓；

（三）轉讓的不動產或者動產依照法律規定應當登記的已經登記，不需要登記的已經交付給受讓人。

受讓人依據前款規定取得不動產或者動產的所有權的，原所有權人有權向無處分權人請求損害賠償。

當事人善意取得其他物權的，參照適用前兩款規定。

第三百一十二條　所有權人或者其他權利人有權追回遺失物。該遺失物通過轉讓被他人占有的，權利人有權向無處分權人請求損害賠償，或者自知道或者應當知道受讓人之日起二年內向受讓人請求返還原物；但是，受讓人通過拍賣或者向具有經營資格的經營者購得該遺失物的，權利人請求返還原物時應當支付受讓人所付的費用。權利人向受讓人支付所付費用后，有權向無處分權人追償。

第三百一十三條　善意受讓人取得動產后，該動產上的原有權利消滅。但是，善意受讓人在受讓時知道或者應當知道該權利的除外。

第三百一十四條　拾得遺失物，應當返還權利人。拾得人應當及時通知權利人領取，或者送交公安等有關部門。

第三百一十五條　有關部門收到遺失物，知道權利人的，應當及時通知其領取；不知道的，應當及時發布招領公告。

第三百一十六條　拾得人在遺失物送交有關部門前，有關部門在遺失物被領取前，應當妥善保管遺失物。因故意或者重大過失致使遺失物毀損、滅失的，應當承擔民事責任。

第三百一十七條　權利人領取遺失物時，應當向拾得人或者有關部門支付保管遺失物等支出的必要費用。

權利人懸賞尋找遺失物的，領取遺失物時應當按照承諾履行義務。

拾得人侵占遺失物的，無權請求保管遺失物等支出的費用，也無權請求權利人按照承諾履行義務。

第三百一十八條　遺失物自發布招領公告之日起一年內無人認領的，歸國家所有。

第三百一十九條　拾得漂流物、發現埋藏物或者隱藏物的，參照適用拾得遺失物的有關規定。法律另有規定的，依照其規定。

第三百二十條　主物轉讓的，從物隨主物轉讓，但是當事人另有約定的除外。

第三百二十一條　天然孳息，由所有權人取得；既有所有權人又有用益物權人的，由用益物權人取得。當事人另有約定的，按照其約定。

法定孳息，當事人有約定的，按照約定取得；沒有約定或者約定不明確的，按照交易習慣取得。

第三百二十二條　因加工、附合、混合而產生的物的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，依照法律規定；法律沒有規定的，按照充分發揮物的效用以及保護無過錯當事人的原則確定。因一方當事人的過錯或者確定物的歸屬造成另一方當事人損害的，應當給予賠償或者補償。

（轉自“學習強國”平臺）

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