在房地產交易糾紛中，逾期交房常成為業主與開發商矛盾的焦點。近日，第一師中級人民法院成功調解一起商品房買賣合同糾紛案件。在法院的耐心調解下，該案業主與開發商之間持續數月的逾期交房及違約金糾紛得到成功調解，雙方在互諒互讓的基礎上達成一致，為這起因疫情等因素引發的矛盾畫上了圓滿的句號。

案情回顧：從糾紛產生到調解落幕

1.糾紛起點：合同約定與履行偏差的沖突2021年9月，張某與某房產公司簽訂《商品房買賣合同（預售）》，合同明確兩大核心法律條款：一是張某需支付50萬元購房款（首期10萬元+銀行貸款40萬元）；二是房產公司應于2023年2月28日前交付房屋，逾期需按約支付違約金。履行中，張某已全額付清購房款，但房屋交付因疫情受阻——2022年8月至12月的121天疫情導致建筑材料運輸中斷、項目停工，最終房屋于2023年8月30日交付，超出約定日期183天，雙方就違約金協商無果引發訴訟。

2.一審裁判：不可抗力與違約金的法律裁量一審法院圍繞“不可抗力免責范圍”“違約金數額認定”兩大爭議焦點審理：首先，確認合同合法有效，明確疫情構成不可抗力，但僅對應121天免責期，剩余62天屬房產公司逾期責任；其次，因張某未能舉證實際損失金額，法院依據公平原則酌情判定房產公司支付違約金7000元。房產公司不服一審結果提起上訴，案件進入二審程序。

3.二審調解：法院主導搭建溝通橋梁，尋求解紛方案本案經開庭審理，承辦法官認為雙方當事人對違約金數額爭議較小，且均有調解意愿，于是當庭組織雙方進行調解。某房產公司承認存在逾期交房的事實，但辯稱逾期交房系疫情導致，屬于不可抗力，并非惡意違約，請求法院減免部分違約金。承辦法官在聽取雙方意見的基礎上，采取“背對背”的方式進行調解，一方面，與某房產公司的代理人溝通協調，向其闡明相關法律規定，告知某房產公司疫情雖可構成不可抗力，但其影響程度和免責范圍需要根據具體案情判斷，不能完全免除責任。另一方面從疫情過后轄區企業的經營困難，引導張某互諒互讓，接受調解。最終，在法官的耐心調解下，張某與某房產公司達成調解協議，某房產公司向張某支付逾期交房違約金5000元。最終雙方達成協議，房產公司支付違約金5000元，糾紛圓滿解決。

承辦法官在解釋本案中不可抗力在逾期交房中的適用規則時講到，一是疫情可構成不可抗力，但需提供充分證據證明疫情與施工中斷的直接因果關系（如本案121天停工記錄）；二是不可抗力的免責范圍需“對應匹配”，僅能免除疫情影響期間的責任，超出部分仍需承擔逾期責任；三是不可抗力不構成“免責萬能理由”，開發商需舉證證明疫情對施工的實際影響，不可濫用不可抗力主張免責。

“違約金的認定，要兼顧約定與公平。”承辦法官進一步解釋道，“一方面，要以合同約定為基礎，明確開發商逾期交房應承擔違約責任；另一方面，考慮到張某未舉證實際損失，法院依據《民法典》公平原則酌情判定違約金數額，既避免開發商過度承擔責任，也保障了業主的合法權益。”

針對此類糾紛的預防與應對建議，法官建議購房者要強化合同意識與證據留存。在簽訂購房合同時，明確逾期交房違約金的計算標準、支付方式，避免條款模糊；同時在合同中列明不可抗力的具體情形、免責期限認定方式，減少后續法律爭議：并全程留存購房款支付憑證、與開發商的溝通記錄等，為可能的維權保留法律證據。開發商在規范履約的同時要提升風險應對能力。在項目開發中，充分預判疫情、政策調整等風險，合理設定交房期限，預留緩沖空間；出現不可抗力導致逾期時，及時向購房者履行告知義務，提交相關證明材料，主動溝通解決方案；引發糾紛時，要積極配合調解，避免消極對抗導致矛盾升級，降低企業信譽與經濟損失。

此次矛盾化解，是第一師中級人民法院踐行“司法為民”理念的生動體現，也是專業與溫度兼具的矛盾化解的生動實踐。下一步，第一師中級人民法院將堅持以人民為中心的宗旨，積極探索多元化解糾紛機制，秉持“如我在訴”的司法理念，為營造法治化營商環境、促進社會和諧貢獻法院力量。