日前，住房和城鄉建設部等10部門聯合印發《關于加強和改進住宅物業管理工作的通知》（以下簡稱《通知》），從融入基層社會治理體系、健全業主委員會治理結構、提升物業管理服務水平、推動發展生活服務業、規范維修資金使用和管理、強化物業服務監督管理6個方面對提升住宅物業管理水平和效能提出要求。為幫助各地和相關部門更好地理解文件精神，《中國建設報》記者專訪了住房和城鄉建設部房地產市場監管司相關負責人，對《通知》進行了解讀。

　　問：印發《通知》的背景是什么？

　　答：《通知》是深入貫徹黨的十九大和十九屆四中、五中全會精神，全面落實黨中央、國務院相關決策部署的實際行動。黨的十九屆四中全會將推進國家治理體系和治理能力現代化擺在突出位置，對加強和創新社會治理、構建基層社會治理新格局等工作提出了明確要求。黨的十九屆五中全會提出加強和創新社會治理，推動社會治理重心向基層下移。推動生活服務業向高品質和多樣化升級，加快發展健康、養老、育幼、文化、旅游、體育、家政、物業等服務業。依據《中華人民共和國民法典》、《中共中央國務院關于加強和完善城鄉社區治理的意見》和《中共中央辦公廳印發 <關于加強和改進城市基層黨的建設工作的意見> 的通知》有關要求，我們會同有關部門研究起草并聯合印發了《通知》。 </關于加強和改進城市基層黨的建設工作的意見>

　　新形勢下，加快發展物業服務業，推動物業服務向高品質和多樣化升級，是滿足人民群眾不斷增長的美好居住生活需要的重要舉措。《通知》推動提升住宅物業管理服務水平和效能，順應了物業管理行業的時代意義。居住社區（住宅小區）是居民生活的主要空間，是基層社會治理的重要內容，是黨和政府聯系、服務人民群眾的“最后一公里”。住宅物業管理事關群眾生活品質，事關城市安全運行，事關社會和諧穩定，事關黨和國家長治久安。物業管理行業每年提供大量新增就業崗位，對做好“六穩”工作、落實“六保”任務意義重大。住宅物業管理促進居民家庭財產的保值增值，維護住宅小區安定和諧，在社區疫情防控中發揮了重要作用。當前，物業管理行業到了再審視和再定位的發展階段，加強和改進住宅物業管理工作，是推動物業管理高質量發展的基礎和前提。

　　問：《通知》主要回應了哪些社會關切、研究解決了哪些行業痛點，對物業管理行業發展有哪些現實意義？

　　答：當前，物業管理與基層社會治理融合不夠，物業管理體制機制需要進一步健全，物業服務質量有待提高。具體來看，物業管理行業主要存在以下問題：

　　一是黨對物業管理的領導有待加強。物業管理工作還沒有被列入城市各級黨組織議事日程和工作重點，基層黨組織對住宅物業管理的政治引領、統籌協調作用發揮得不充分。業委會和物業服務企業黨組織不健全，尚未實現黨的組織和工作全覆蓋。二是物業管理與社區治理結合不充分。政府資源與管理向小區延伸不夠。有關職能部門責任落實不到位，存在執法不進小區的現象，小區內違法違規行為得不到及時查處。三是業委會治理結構不合理。目前社區“兩委”成員進入業委會的機制尚未建立，基層黨組織和街道社區對業委會的組織、指導和監督作用未得到充分發揮，業委會決策難、執行難，難以有效發揮業主自治的作用。四是物業服務質量不高。部分物業服務企業服務意識不強，服務行為不規范，存在亂收費的現象，服務信息沒有及時公開。企業規模化、專業化、集約化程度較低，服務內容單一，側重對物的管理，對人的服務兼顧不夠。物業管理智能化水平低，線上線下服務融合發展不夠，難以滿足居民高效便捷服務需求。五是物業服務監管機制不健全。物業服務企業資質取消后，各地普遍反映缺乏監管抓手，亟待建立以信用為核心的物業服務事中事后監管機制。老舊小區基礎條件差，實施物業管理難度大。維修資金使用難問題較為突出，信息化管理水平較低。

　　《通知》在深入調研、廣泛聽取各方意見的基礎上，針對上述存在的問題，提出了具體措施，具有針對性和前瞻性。

　　問：《通知》的主要內容有哪些？

　　答：《通知》共6個部分、21條，總體思路是強化黨建引領、推動物業服務企業轉型升級、健全行業監管制度。

　　第一部分是融入基層社會治理體系。推動業主委員會、物業服務企業成立黨組織，建立黨建引領下的社區居民委員會、業主委員會、物業服務企業協調運行機制，強化街道對小區物業管理活動的屬地管理責任，落實政府職能部門、社區、專營單位對小區事務的管理責任，探索建立政府向物業服務企業購買公共服務機制，化解物業管理矛盾糾紛。

　　第二部分是健全業主委員會治理結構。加強對業主委員會人選把關，鼓勵“兩代表一委員”參選業主委員會成員。擴大業主委員會決策事項范圍，加強業主委員會監督，加大業主委員會決策事項公開力度，建立業主委員會糾錯和退出機制。

　　第三部分是提升物業管理服務水平。擴大物業管理覆蓋范圍，明確街道對無物業管理小區的托底服務責任。落實物業服務企業服務質量主體責任，通過健全服務質量保障體系、打造優秀項目、規模化經營等方式，提升物業服務質量。完善物業服務價格形成機制。推動物業服務人員職業技能等級認定工作，組織開展“最美物業人”宣傳選樹活動。

　　第四部分是推動發展生活服務業。加強智慧物業管理服務能力建設，采集物業管理信息和生活服務數據，確保數據不泄露、不濫用。提升設施設備智能化管理水平，促進線上線下服務融合發展。鼓勵物業服務企業開展養老、托幼、家政等延伸服務，探索“物業服務﹢生活服務”模式。

　　第五部分是規范維修資金使用和管理。優化維修資金使用流程，提高維修資金使用效率。完善維修資金信息披露制度，方便業主查詢，接受社會監督。加大維修資金歸集力度，推動新建商品房在辦理網簽備案時，由建設單位代為足額繳納維修資金。采用公開招標方式擇優確定專戶管理銀行。

　　第六部分是強化物業服務監督管理。建立物業服務信息公開制度和物業服務企業信用管理制度，加強信用信息在項目招投標、政府采購等方面的應用，優化市場競爭環境，完善物業管理招投標制度，強化市場退出機制，建立物業服務企業紅黑名單制度，推動形成優勝劣汰的市場環境。

　　問：在強化物業服務監督管理方面，《通知》明確要建立行業信用管理制度，具體如何發揮信用監管作用？

　　答：信用是市場經濟的基石，是經濟社會正常運轉和發展的重要基礎。市場主體在遵守法律、履行合同、信守承諾等方面的表現，都可以記錄于市場主體的信用之中，物業服務市場主體的信用記錄貫穿于物業服務的全過程。建立物業管理行業信用管理制度，不僅是行業健康發展的要求，也是更好發揮物業服務作用提高居民生活品質的要求。在“放管服”改革和加快推進社會誠信體系建設的大背景下，近年來，各地在信用管理制度建設、信用信息采集、信用評價方法等方面進行了各具特色的探索，取得了積極成效。物業管理行業信用體系建設是一項系統工程，涉及主體眾多，具有復雜性、艱巨性和長期性，現階段應當進一步凝聚各方共識，做好制度頂層設計，分步實施，有序推進。

　　按照《通知》要求，應建立物業服務信用評價制度，制定統一的信用評價標準，建設全國信用信息管理平臺。根據合同履行、投訴處理、日常檢查和街道意見等情況，采集相關信用信息，實施信用綜合評價，依法依規公開企業信用記錄和評價結果。依據企業信用狀況，由城市住房和城鄉建設部門授予信用星級標識，實行信用分級分類監管，強化信用信息在前期物業管理招標投標、業主大會選聘物業服務企業、政府采購等方面的應用。住房和城鄉建設部門在征求街道意見的基礎上，建立物業服務企業紅黑名單制度，推動形成優勝劣汰的市場環境。對嚴重違法違規、情節惡劣的物業服務企業和直接責任人員，依法清出市場。

　　問：如何保障《通知》貫徹實施？

　　答：加強和改進住宅物業管理工作頭緒多、任務重，各地區各部門要堅持以人民為中心的發展思想，把加強和改進住宅物業管理作為保障和改善民生、創新基層社會治理的重要舉措。一是切實加強組織領導，優化機構設置，配齊專業人員，加強輿論宣傳，落實工作責任，研究制定出臺配套政策措施，確保《通知》確定的各項任務落到實處。二是強化示范引領，各地要認真領會《通知》精神，充分利用好《通知》內容，積極探索、勇于創新，齊抓共管，共同提升住宅物業管理水平，切實抓好這件民生實事。住房和城鄉建設部將會同相關部門對貫徹落實情況進行評估，總結各地經驗，及時完善住宅物業管理有關制度。

摘自　《中國建設報》　2021.01.07　記者　張忠山

住房和城鄉建設部等部門 關于加強和改進住宅物業管理工作的通知