師市房地產行業持續底部運行 市場前景模糊

—— 2024年1-3月第一師阿拉爾市房地產業生產情況簡析

今年以來，師市房地產行業受市場大環境影響，市場下行壓力較大，開發投資持續下降，目前一師房地產開發市場仍持續處于底部運行狀態，市場恢復存在較大不確定性。

一、房地產市場運行基本情況

（一）房地產開發投資持續低迷。1—3月，師市房地產開發投資同比下降13.6%，受氣溫回暖影響，多數項目已復工，下降幅度比1—2月收窄17.7個百分點。

房地產投資按工程用途來看，住宅完成投資同比下降20.0%，占師市房地產開發投資完成額的67.17%；商業營業用房完成投資同比增長27.0%；其他投資同比下降26.4%。

房地產投資按構成來看，建筑工程完成投資同比下降29.1%，占師市房地產開發投資完成比重的75.25%；安裝工程完成投資同比下降96.0%；設備工器具購置完成投資同比增長367.7%；其他費用同比增長563.3%。從以上數據看，最新數據顯示，一師房地產建安工程呈負增長，設備工器具購置、其它費用呈倍數正增長，表明師市一季度大部分房地產項目為設備工器具購置和其它費用工作，建筑安裝工程施工相對減少，大多數項目還未完全進入復工狀態。

（二）房屋施工面積和新開工面積大幅下降。1-3月，師市房地產開發企業房屋施工面積186.46萬平方米，同比下降108.43萬平方米，下降36.8%。其中：住宅施工面積133.34萬平方米，同比下降90.14萬平方米，下降40.3%；商業營業用房施工面積28.71萬平方米，同比下降7.32萬平方米，下降20.3%；其他房屋施工面積23.32萬平方米，同比下降10.97萬平方米，下降32.0%。1-3月房屋新開工面積0.92萬平方米，同比下降89.5%；其中：住宅新施工面積0.15萬平方米，同比下降97.9%；商業營業用房新施工面積0.78萬平方米，同比增長603.9%，從以上數據可預計，若沒有新項目補充，師市全年房地產市場前景非常不樂觀，房地產已經從房屋住宅施工逐步轉移至商業營業用房的施工，房屋住宅施工受市場營銷持觀望狀態。

（三）銷售面積、銷售額、銷售套數“三降”。受師市人口和國際國內大環境影響，1—3月師市房地產銷售市場并不樂觀，1—3月商品房銷售面積4.45萬平方米，同比下降46.9%。其中，現房銷售面積1.85萬平方米，同比增長13.9%；期房銷售面積2.60萬平方米，同比下降61.6%；商品住宅銷售面積3.9萬平方米，同比下降51.9%，占師市商品房銷售面積的87.16%；商業營業用房銷售面積0.57萬平方米，同比增長79.7%。商品房銷售額2.26億元，同比下降42.4%。其中，現房銷售額0.89億元，同比增長44.6%；期房銷售額1.37億元，同比下降58.5%；住宅銷售額1.69億元，同比下降52.4%；商業營業用房銷售額0.57億元，同比增長57.2%。

住宅銷售套數351套，同比下降47.1%。其中：現房銷售142套，同比增長5.2%；期房銷售209套，同比下降60.5%。

房屋空置面積90.54萬平方米，同比增長142.7%。其中：住宅空置面積64.9萬平米，同比增長194.6%；商業營業用房空置面積23.48萬平方米，同比增長79.1%。

二、房地產市場運行需關注的問題

（一）竣工項目多，投資支撐不足。師市目前共有89個在庫房地產項目，本年報送投資數據的項目有24個，投資支撐遠遠不足。同時，本年新開工面積大幅減少，全年新入庫房地產項目目前只有1個，隨著新入庫項目補充不足，在庫項目的竣工，能產生投資數據的項目盤子將會越來越小，如果新項目補充不足，投資數據將會進一步下降，全師的房地產開發投資將難以為繼，需要引起重視。房地產開發投資作為固定資產投資重要組成部分，對固定資產投資增速將產生不同程度的影響。

（二）商品房空置面積持續擴大。目前，全師房屋空置面積90.54萬平方米，同比增長142.7%。其中：住宅空置面積64.9萬平米，同比增長194.6%；商業營業用房空置面積23.48萬平方米，同比增長79.1%，師市房地產商品房庫存壓力逐年增加，庫存量高將會直接影響開發企業的資金“回籠”情況，很大程度上導致房地產開發項目進度放慢，也可看出銷售市場不確定因素影響仍較為突出，剛性需求和改善型購房者觀望猶豫現象較為普遍。

三、工作建議

從全國房地產市場大環境、師市房地產投資現狀及當前市場狀況分析，后續我師房地產市場不景氣態勢將持續存在，圍繞師市房地產發展現狀，建議從以下四個方面發力：　　

（一）多措并舉持續促銷售、去庫存。一是健全房地產調控長效機制，研究差別化調控政策，合理支持各類二胎三胎、同住養老等新型剛性需求，不斷滿足人民美好居住生活需要；二是鼓勵企業做好線上線下營銷，充分利用電話、互聯網、虛擬現實技術、房產超市等方式開展線上樓盤展示、宣傳等營銷活動，以在線VR看房、直播售樓、置業顧問溝通等方式，為購房者和開發商提供線上服務，吸引購房群體。

（二）加大土地開發、項目推進力度。全年師市已出讓但未開發建設土地還剩113.22萬平方米，加大對該類土地的清理力度，盡快形成實物量，確保形成有效市場供應,為房地產穩投資、穩供給發揮獨特作用；加大重點項目推進力度，力爭未開工項目盡快開工，建立房地產項目協調調度機制，落實好項目開工的政策扶持，確保資金、人員按時到位，為師市房地產開發投資提供有效增量。

（三）持續做好招商引資，加大產業人口引進。要持續做好招商引資工作，不斷優化營商環境，完善軟硬件設施環境，吸引房地產開發企業落地發展，做大市場主體總量。要充分利用師市南疆中心城市的區位優勢，繼續創新人才引進政策，加快將符合師市發展需要的各類人口在本地置業落戶。