師市房地產下行壓力加大 多方面問題需重點關注

—— 2023年1-11月第一師阿拉爾市房地產業生產情況簡析

1—11月，房地產開發投資降幅持續擴大、市場下行壓力較大，市場恢復存在較大不確定性，房地產開發市場仍處于低迷運行態勢，供需兩端乏力、資金鏈趨緊、房地產民營企業信心不足等問題需重點關注。

 一、房地產市場運行情況

（一）房地產開發投資依舊低迷。1—11月，師市房地產開發投資完成33.96億元，同比下降14%，下降幅度分別較比1—8月、1—9月和1—10月分別擴大11、7.5和5.6個百分點。

房地產投資按工程用途來看，住宅完成投資22.66億元，同比下降21.2%，占師市房地產開發投資完成額的66.72%；辦公樓投資0.14億元，同比增長137.1%；商業營業用房完成投資8.20億元，同比增長32.9%；其他投資2.96億元，同比下降34.0%。

房地產投資按構成來看，建筑工程完成投資27.88億元，同比下降16.2%，占師市房地產開發投資完成比重的82.09%；安裝工程完成投資0.50億元，同比下降46.3%；設備工器具購置完成投資0.90億元，同比增長38.9%；其他費用4.68億元，同比增長1.6%。從以上數據看，1—11月房地產建安工程呈負增長，設備工器具購置、其它費用呈正增長，表明師市大部分房地產項目已完成設備安裝工作，建筑安裝工程相對減少，項目投資建設已基本接近尾聲。 

（二）銷售市場繼續回升，后續情況需持續關注。今年以來，各項目加快建設速度，多個項目取得預售許可證，為盡快回籠資金，采取多種方式進行銷售宣傳和促銷，主要通過舉辦購房節，采取購房送10萬大牌家裝包和車位等措施，加大房地產促銷力度，10月由師市住建局牽頭舉辦的住房產業博覽會活動，有效拉伸師市房地產銷售，當天銷售住宅和商業用房共計576套、銷售面積6.27萬平方米、銷售額達2.51億元，但受全國房地產市場大環境和人口等因素影響，師市房地產銷售市場后續情況需持續關注。1—11月商品房銷售面積41.98萬平方米，同比下降3.4，降幅較1—9月和1—10月分別收窄10.6個百分點和3.5個百分點。其中，現房銷售面積8.65萬平方米，同比增長60.3%；期房銷售面積33.33萬平方米，同比下降12.4%；商品住宅銷售面積36.98萬平方米，同比下降5.7%，占師市商品房銷售面積的88.10%；商業營業用房銷售面積5.0萬平方米，同比增長17.5%。本年商品房銷售面積比較突出的項目有：第一師阿拉爾市長租房項目商品房銷售面積5.16萬平方米；阿拉爾匯嘉建設項目商品房銷售面積4.36萬平方米；阿拉爾市江山府小區建設項目商品房銷售面積3.05萬平方米。

商品房銷售額21.24億元，同比增長7.5%。其中，現房銷售額3.23億元，同比增長82.7%；期房銷售額18.01億元，同比增長0.1%；住宅銷售額15.33億元，同比下降2.1%；商業營業用房銷售額5.91億元，同比增長44.2%。

住宅銷售套數3201套，同比下降5.9%，降幅較1—9月和1—10月分別收窄9個百分點和2.7個百分點。其中：現房銷售739套，同比增長75.1%；期房銷售2462套，同比下降17.4%。

（三）房地產企業實際到位資金趨緊。受商品房銷售業績不佳（待售面積大幅增加）、資金回籠慢的影響，目前房地產企業特別是民營企業資金趨緊、融資壓力較大的局面仍未明顯緩解。雖然今年國家出臺了一系列政策滿足房地產行業合理融資需求，但政策效應顯現仍需時間。1—11月，全師房地產開發企業上年末結余資金同比下降40.1，本年實際到位資金同比增長2.9%。本年實際到位資金中：定金及預收款同比下降12.6%，占本年實際到位資金25.75%；個人按揭貸款同比增長80.1%，占本年實際到位資金29.32%；自籌資金同比下降27.1%，占本年實際到位資金35.16%。以上三項合計拉低本年實際到位資金133.8個百分點，直接影響房地產開發投資進程并間接影響市場銷售。

二、房地產市場運行需關注的問題

（一）新開工明顯不足。當前多數房地產企業仍處于去庫存階段，拿地、新開發意愿不高，從數據顯示本年師市轄區內無企業購買土地；1-11月，全師房地產新開工面積49.29萬平方米，同比下降66.4%；其中住宅類新開工面積34.37萬平方米，同比下降37.9%；商業營業用房新開工面積9.44萬平方米，同比下降46.4%；其它房屋新開工面積5.48萬平方米，同比下降73.8%。隨著新入庫項目減少，在庫項目逐步完工，能產生投資數據的項目盤子將會越來越小，如果沒有新項目及時補充，相關投資數據可能會出現急劇下降，全師的房地產開發投資將難以為繼，需要引起重視。房地產開發投資作為固定資產投資重要組成部分，對固定資產投資增速將產生不同程度的影響。

（二）商品房可售面積有所收窄，但總量仍然較大。受師市多項房地產銷售措施影響，銷售市場有所回升，銷售面積有所增長，但因全國房地產市場大環境影響，銷售市場不確定因素影響仍較為突出，剛性需求和改善型購房者觀望猶豫現象較為普遍，全師商品房可售面積68.14萬平方米，同比增長189%，比1—10月收窄10.6個百分點。其中：住宅50.62萬平米，同比增長468%；商業營業用房15.36萬平方米，同比增長24.7%。

三、工作建議  

從全國房地產市場大環境、師市房地產投資現狀及當前市場狀況分析，后續我師房地產市場不景氣態勢將持續存在，圍繞師市房地產發展現狀，建議從以下三個方面發力：

（一）優化調整公積金支持政策，激發住房消費市場。建議調整優化住房公積金使用政策，增加貸款額度，減少二套房首付比例，切實減輕購房者壓力，優化縮短辦理時限，全面激發剛性和改善性住宅消費市場。

（二）化解房地產企業風險，促進土拍回暖。一是給予房地產企業配套指導，引導企業緊抓“金融十六條”及信貸、債券、股權“三支箭”等支持政策帶來的融資窗口期，滿足企業合理融資需求，緩解企業資金運營壓力。二是成立房地產項目工作專班，破解阻礙項目施工進度的難題，推動企業停緩建項目盡快復工，實現良性循環。三是探索適度降低預售資金監管比例，加強預售證審批等方式，有效減輕企業資金壓力。四是根據市場情況適時推出優質地塊，為房地產企業留出合理的利潤空間，恢復拿地、開發的信心。

（三）引導轉型升級，促進健康發展。加強對房地產企業轉型升級的引導力度，以創新為主線，以政策為導向，摒棄粗獷的高杠桿發展模式，向開發、運營、服務并重的綜合發展模式轉型升級，打造“房地產+文旅”、“房地產+服務”、“房地產+信息化”等產融發展模式，夯實房地產開發與實體經濟的耦合效應，不斷滿足市場的需求，提升企業競爭能力。