師市房地產銷售市場有所恢復 回升基礎尚不牢固

—— 2023年1-10月第一師阿拉爾市房地產業生產情況簡析

1—10月，師市房地產開發銷售端在各項利好政策刺激下逐步恢復，市場行情有所改善。但由于新項目減少，建設體量持續縮減，市場總體處于調整狀態，銷售回升基礎尚不牢固。

 一、房地產市場運行情況

（一）房地產開發投資持續下降。1—10月，師市房地產開發投資完成32.53億元，同比下降8.4%，下降幅度分別較比1—8月和1—9月擴大5.4和1.9個百分點。

房地產投資按工程用途來看，住宅完成投資21.77億元，同比下降16.7%，占師市房地產開發投資完成額的66.92%；辦公樓投資0.14億元，同比增長257.8%；商業營業用房完成投資7.82億元，同比增長51.8%；其他投資2.80億元，同比下降32.8%。

房地產投資按構成來看，建筑工程完成投資26.89億元，同比下降10.6%，占師市房地產開發投資完成比重的82.64%；安裝工程完成投資0.50億元，同比下降32.1%；設備工器具購置完成投資0.83億元，同比增長33.3%；其他費用4.32億元，同比增長6.0%。從以上數據看，1—10月房地產建安工程呈負增長，設備工器具購置、其它費用呈正增長，表明師市大部分房地產項目已完成設備安裝工作，建筑安裝工程相對減少，項目投資建設已基本接近尾聲。

（二）銷售市場有所回升，但基礎尚不牢固。今年以來，各項目加快建設速度，多個項目取得預售許可證，為盡快回籠資金，采取多種方式進行銷售宣傳和促銷，主要通過舉辦購房節，采取購房送10萬大牌家裝包和車位等措施，加大房地產促銷力度，10月14日由師市住建局牽頭舉辦的住房產業博覽會活動，有效拉伸師市房地產銷售，當天銷售住宅和商業用房共計576套、銷售面積6.27萬平方米、銷售額達2.51億元，但受全國房地產市場大環境和人口等因素影響，師市房地產銷售市場回升基礎尚不牢固。1—10月商品房銷售面積37.75萬平方米，同比下降6.9，降幅較1—9月收窄7.1個百分點。其中，現房銷售面積7.45萬平方米，同比增長46.8%；期房銷售面積35.45萬平方米，同比下降14.5%；商品住宅銷售面積33.41萬平方米，同比下降8.3%，占師市商品房銷售面積的88.51%；商業營業用房銷售面積4.34萬平方米，同比增長5.90%。本年商品房銷售面積比較突出的項目有：第一師阿拉爾市長租房項目商品房銷售面積4.69萬平方米；阿拉爾匯嘉建設項目商品房銷售面積4.26萬平方米；阿拉爾市江山府小區建設項目商品房銷售面積2.99萬平方米。

商品房銷售額19.20億元，同比增長3.5%。其中，現房銷售額2.78億元，同比增長68.7%；期房銷售額16.41億元，同比下降2.80%；住宅銷售額13.85億元，同比下降5.10%；商業營業用房銷售額5.35億元，同比增長35.2%。

住宅銷售套數2890套，同比下降8.6%，降幅較1—9月收窄6.3個百分點。其中：現房銷售637套，同比增長60.5%；期房銷售2253套，同比下降18.5%。

（三）房地產企業實際到位資金趨緊。受商品房銷售業績不佳（待售面積大幅增加）、資金回籠慢的影響，目前房地產企業特別是民營企業資金趨緊、融資壓力較大的局面仍未明顯緩解。雖然今年國家出臺了一系列政策滿足房地產行業合理融資需求，但政策效應顯現仍需時間。1—10月，全師房地產開發企業上年末結余資金同比下降40.1，本年實際到位資金同比增長2.2%。本年實際到位資金中：定金及預收款同比下降20.5%，占本年實際到位資金23.71%；個人按揭貸款同比增長77.6%，占本年實際到位資金28.66%；自籌資金同比下降25.7%，占本年實際到位資金37.23%。以上三項合計拉低本年實際到位資金300.4個百分點，直接影響房地產開發投資進程并間接影響市場銷售。

二、房地產市場運行需關注的問題

（一）新開工明顯不足。當前多數房地產企業仍處于去庫存階段，拿地、新開發意愿不高，從數據顯示本年師市轄區內無企業購買土地；同時新入庫房地產項目大量減少，1-10月全師新入庫房地產項目11個，比上年同期減少5個，計劃總投資34.3億元，同比去年新入庫項目46.77億元下降26.66%，導致全師新開工房屋面積回落明顯。1-10月，全師房地產新開工面積48.73萬平方米，同比下降64.3%；其中住宅類新開工面積34.28萬平方米，下降65.2%。隨著新入庫項目減少，在庫項目逐步完工，能產生投資數據的項目盤子將會越來越小，如果沒有新項目及時補充，相關投資數據可能會出現急劇下降，全師的房地產開發投資將難以為繼，需要引起重視。房地產開發投資作為固定資產投資重要組成部分，對固定資產投資增速將產生不同程度的影響。

（二）商品房可售面積總量較大。受房地產開發投資信心不足及銷售市場不確定因素影響，剛性需求和改善型購房者觀望猶豫現象較為普遍，購房需求短期難以有效釋放，全師商品房可售面積64.30萬平方米，同比增長199.6%。其中：住宅47.32萬平米，同比增長521%；商業營業用房14.83萬平方米，同比增長29.0%。因疫情過后，經濟疲軟，居民投資房地產欲望降低，商品房銷售壓力加大。

三、工作建議  

從全國房地產市場大環境、師市房地產投資現狀及當前市場狀況分析，后續我師房地產市場不景氣態勢將持續存在，圍繞師市房地產發展現狀，建議從以下三個方面發力：

（一）優化調整公積金支持政策，激發住房消費市場。建議調整優化住房公積金使用政策，增加貸款額度，減少二套房首付比例，切實減輕購房者壓力，優化縮短辦理時限，全面激發剛性和改善性住宅消費市場。

（二）化解房地產企業風險，促進土拍回暖。一是給予房地產企業配套指導，引導企業緊抓“金融十六條”及信貸、債券、股權“三支箭”等支持政策帶來的融資窗口期，滿足企業合理融資需求，緩解企業資金運營壓力。二是成立房地產項目工作專班，破解阻礙項目施工進度的難題，推動企業停緩建項目盡快復工，實現良性循環。三是探索適度降低預售資金監管比例，加強預售證審批等方式，有效減輕企業資金壓力。四是根據市場情況適時推出優質地塊，為房地產企業留出合理的利潤空間，恢復拿地、開發的信心。

（三）引導轉型升級，促進健康發展。加強對房地產企業轉型升級的引導力度，以創新為主線，以政策為導向，摒棄粗獷的高杠桿發展模式，向開發、運營、服務并重的綜合發展模式轉型升級，打造“房地產+文旅”、“房地產+服務”、“房地產+信息化”等產融發展模式，夯實房地產開發與實體經濟的耦合效應，不斷滿足市場的需求，提升企業競爭能力。