師市房地產投資穩步增長 商品房去庫存壓力增加

—— 2023年1-6月第一師阿拉爾市房地產業生產情況簡析

1-6月，師市房地產開發投資同比增長16.8%，同時抓住有利施工期，搶抓施工進度，推動房屋竣工面積和竣工價值成倍數增加。但受市場因素影響，師市房地產商品房庫存壓力逐年增加，商品房銷售面積程下降趨勢，商品房銷售面積21.72萬平方米，同比下降2.6%；同時，師市各房地產企業對市場持觀望狀態，本年未對土地進行購置。

 一、房地產市場運行情況

（一）房地產開發投資穩步增長。1-6月，師市房地產開發投資完成16億元，同比增長16.8%。

房地產投資按工程用途來看，商品住宅完成投資11億元，較2022年1—6月完成投資增加1.08億元，同比增長10.9%，占師市房地產開發投資完成額的68.75%；商業營業用房完成投資3.56億元，較2022年1—6月完成投資增加1.69億元，同比增長91%；其他投資1.59億元，較2022年1—6月完成投資減

少0.46億元，同比下降22.4%。

房地產投資按構成來看，建筑工程完成投資13.07億元，較2022年1—6月完成投資增加0.82億元，同比增長6.7%，占師市房地產開發投資完成比重的81.69%；安裝工程完成投資0.41億元，較2022年1—6月完成投資增加0.3億元，同比增長277.4%；設備工器具購置完成投資0.26億元，較2022年1—6月完成投資減少0.09億元，同比減少25.4%；其他費用2.41億元，較2022年1—6月完成投資增長1.28億元，同比增長112.5%。本年重點項目完成投資情況如下：第一師阿拉爾市長租房項目完成投資2.26億元；阿拉爾匯嘉建設項目完成投資2.2億元；阿拉爾市江山府小區建設項目完成投資1.19億元。

（二）城市建設加快、房屋竣工面積和竣工價值均大幅增加。1-6月，師市房地產房屋竣工面積29.70萬平方米，同比增長12.5倍；房屋竣工價值7.96萬平方米，同比增長57.96倍。房屋竣工面積較為突出的項目有：阿拉爾天源美邸小區建設項目二期房屋竣工面積6.9萬平方米；第一師十團翡翠苑住宅小區（一期）建設項目房屋竣工面積6.77萬平方米；阿拉爾匯嘉建設項目房屋施工面積4.79萬平方米。

房屋竣工價值7.9億元，同比增長57.96倍。其中：住宅竣工價值4.34億元，同比增長34.85倍；商業營業用房竣工價值3.33億元，同比增長255.2倍；其他房屋竣工價值0.24億元，同比增長2386倍。

（三）銷售面積、銷售額“一降一升”。1-6月，師市商品房銷售面積21.72萬平方米，同比下降2.6%。其中，現房銷售面積4.19萬平方米，同比增長3.8%；期房銷售面積17.54萬平方米，同比下降4%；商品住宅銷售面積19.98萬平方米，同比下降1.7%，占師市商品房銷售面積的91.98%；商業營業用房銷售面積1.74萬平方米，同比下降12.4%。本年商品房銷售業績比較突出的項目有：阿拉爾匯嘉建設項目商品房銷售面積3.02萬平方米；第一師阿拉爾市長租房項目商品房銷售面積2.97萬平方米；阿拉爾市江山府小區建設項目商品房銷售面積2.52萬平方米。

商品房銷售額10.74億元，同比增長24.7%。其中，現房銷售額1.59億元，同比增長26.8%；期房銷售額9.15億元，同比增長24.3%；住宅銷售額8.59億元，同比增長17.6%；商業營業用房銷售額2.15億元，同比增長64%。

住宅銷售套數1749套，同比下降3.9%。其中：期房銷售1381套，同比下降6.9%；現房銷售368套，同比增長9.2%。

房屋空置面積38.62萬平方米，同比增長96.4%。其中：住宅空置面積22.91萬平米，同比增長307.4%；商業營業用房空置面積13.55萬平方米，同比增長15.9%。

表1  2023年1-6月房地產銷售對比表

單位：平方米

二、房地產市場運行需關注的問題

（一）樓市下行明顯，短期回升乏力。在“雙碳”目標引領下，制造業轉型升級，綠色產業與農村發展逐漸成為經濟長期高質量發展的主要抓手。作為資金密集型行業，房地產業發展需要金融業大力支持，但是隨著房地產行業信貸監管不斷加深，銀根收緊，貸款催討，使得其融資渠道受到限制。

（二）師市房地產開發項目進度放緩。目前，師市房地產商品房庫存壓力逐年增加，庫存量高將會直接影響開發企業的資金“回籠”情況，很大程度上導致房地產開發項目進度放慢。

（三）城市吸引力不足、市場觀望情緒濃厚。因國際國內經濟下行壓力逐

漸增大，開發商為快速回籠資金，通過壓縮成本以價換量的方式進行降價促銷，

購房群體持幣觀望情緒濃厚，導致現房和二手房去化周期不斷延長，加之樓市區域分化程度加劇以及政策對樓市調控措施加碼，非主城區的房價跌幅不斷擴大，缺乏人口支撐的邊遠地區不被看好，爛尾樓、空置房等風險加大等諸多因素的影響，師市房地產行業未來發展面臨持續增長的壓力。比如，本年購置土地面積0平方米、土地成交價款0元，本年房屋新開工面積26.56萬平方米，同比下降64.8%，從以上數據可看出，房產公司對房屋新開發工作持觀望狀態。

三、幾點建議  

（一）發揮優勢，合理把握房地產土地供應節奏，滿足合理住房需求。財政部和國家稅務總局聯合發布的《關于支持居民 換購住房有關個人所得稅政策的公告》，充分體現了國家對提升居民改善型住房需求的決心。對此，師市相關行業部門要鼓勵房企提升住房品質并提供多樣化物業服務，提高各類群體對改善型住房的購買需求，提高居民居住質量。同時，緊跟城鎮化推進速度，做好長期規劃，結合各地市場情況，保持土地持續供應，保證房地產市場可持續發展。

（二）增強房地產行業的發展信心。不斷強化各部門的職責,加強房地產領域的品質、安全和社會穩定風險監管,維護企業和群眾合法權益,鼓勵房地產企業強化責任擔當,避免惡性競爭。引導房地產企業抱團取暖,適時舉辦房交會,并在購置稅和房屋契稅上給予優惠。

（三）持續幫助企業拓寬融資渠道。用好國家“保交樓”專項借款、保交樓貸款支持計劃等政策工具，因地制宜實施好差別化信貸政策，強化資金使用管理，協助企業拓寬融資渠道，妥善照顧房地產企業的合理融資需求；持續推進政策措施落地落實，建立多元化融資渠道，積極爭取各類金融機構的信貸支持，強化銀企對接，減少社會融資成本，適當降低融資門檻，減輕房地產企業的融資壓力。